ul. Moniuszki 18/1 31-523 Kraków    +48 698 609 648     sekretariat(at)slizcurylo.pl

Co powinna zawierać umowa o administrowanie osiedlem

Podejmując temat umowy o administrowanie nieruchomością w pierwszej kolejności należy sięgnąć do przepisów Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (dalej: Ustawa), a konkretnie do jej art. 18 regulującego kwestię zarządu nieruchomością wspólną. 

Zanim przejdziemy do kwestii związanych stricte z samą umową, słowem wstępu należy wyjaśnić wprowadzone powyżej pojęcie nieruchomości wspólnej. Otóż, deweloper, który wybudował osiedle składające się z kilkudziesięciu mieszkań, po ich wyodrębnieniu pod względem prawnym przenosi własność poszczególnych lokali na kupujących. Nieruchomość taka składa się zatem głównie z określonej liczby samodzielnych mieszkań, ale do użytku lokatorów pozostają także części budyku, które nie stanowią odrębnych lokali, czy pomieszczeń do nich przynależnych. Chodzi tu np. o klatkę schodową, chodnik, czy dach budynku. Wymienione elementy to właśnie nieruchomość wspólna, o której mowa była powyżej. Jak bowiem wynika wprost z art. 3 ust. 2 Ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W ten oto sposób, każdy z właścicieli lokalu w danym budynku staje się także współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Na mocy postanowień Ustawy, każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Z drugiej strony ciążą na nim z tego tytułu pewne obowiązki, np. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, koszty utrzymania porządku, czystości i inne opłaty. 

W zapobieganiu sporów wynikających na tle zarządu nieruchomością wspólną wychodzą naprzeciw przepisy Ustawy, które wprost nakładają na właścicieli lokali obowiązek podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który kierować będzie sprawami wspólnoty oraz reprezentować jej interesy. Należy przy tym zaznaczyć, że powyższy obowiązek powstaje w przypadku, gdy lokali jest więcej niż siedem. Na mocy art. 18 Ustawy, dopuszczono jednak możliwość umownego powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Postanowienia w tym przedmiocie powinny znaleźć się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, bądź umowie zawartej później, w formie aktu notarialnego. Zmiana przyjętego pierwotnie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Z kolei brak umownych postanowień w tym przedmiocie powoduje, że obowiązywać będą zasady określone w Ustawie.

W związku z powyższym, to zarząd będzie uprawniony do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przy umownym zleceniu czynności zarządu nieruchomością wspólną. Dla zapewnienia jak najlepszego wykonania jej postanowień, Strony umowy powinny dokładnie określić obowiązki administratora, tj. zakres przekazywanych mu czynności zarządu, z zaznaczeniem, czy przy ich podejmowaniu działać będzie on samodzielnie, czy w niektórych kwestiach wymagana będzie uprzednia zgoda Wspólnoty. Sama Ustawa jedynie przykładowo wymienia w art. 22 czynności przekraczające zwykły zarząd, dla których podjęcia zarząd powinien uzyskać wpierw zgodę w drodze uchwały właścicieli lokali oraz udzielone pełnomocnictwo. Niektóre z czynności nałożono na zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono wprost na podstawie przepisów ustawy. Tak np. art. 29 ust. 1 Ustawy stanowi, że do ich obowiązków należy prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Warto również ustalić, czy czynności zarządu podejmowane będą przez administratora osobiście, czy też inne osoby, którym będzie ich wykonanie zlecać. Należy jednak pamiętać, że na podstawie umowy nie tylko na zarządcy ciążyć będą pewne obowiązki, dlatego warto zamieścić postanowienia co do zobowiązań drugiej strony. Istotnym będzie też ustalenie kwestii ubezpieczenia budynku, np. od pożaru, czy zawierania umów z dostawcami energii, gazu. Często spotyka się także z umownym uprawnieniem administratora do dysponowania środkami na rachunku wspólnoty, gromadzonymi na poczet przyszłych napraw i remontów. Na pewno nie wolno pominąć też zapisów o odpowiedzialności administratora za podejmowane przez niego w ramach zarządu czynności. Należy przy tym zaznaczyć, że na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. wprowadzono obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości obejmującego szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego. Ubezpieczenie to będzie obejmować również odpowiedzialność zarządcy za działania i zaniechania innych osób z pomocą których wykonuje swoje obowiązki. Ponieważ zarówno członkom zarządu jak i zarządcy przysługuje wynagrodzenie, umowa powinna określać jego wysokość, bądź podstawę według której będzie obliczane. Wreszcie przechodząc do postanowień końcowych, powinien się wśród tych zapisów znaleźć czas na jaki umowa zostaje zawarta, okres jej wypowiedzenia, ewentualnie przyczyny uprawniające do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Aleksandra Bednarek jest absolwentką studiów prawniczych i aplikantką adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Krakowie, odbywającą aplikację w Śliz i Curyło Adwokaci.

Tags: nieruchomości i proces inwestycyjny, porady praktyczne

Sortuj opinie i analizy

  • Wszystkie
  • Analizy
  • Cudzoziemcy
  • Nieruchomości I Proces Inwestycyjny
  • Porady Praktyczne
  • Prawo Cywilne
  • Prawo Karne
  • Prawo Rodzinne
  • Prawo Sportowe
  • Sprawy Obywatelskie
  • Domyślnie
  • Tytuł
  • Data
  • Losowo
wczytaj więcej przytrzymaj SHIFT aby wczytać wszystkie wczytaj wszystkie